Zilyet kelime anlamı itibariyle TDK da Sahibi kendisi olsun olmasın bir malı kullanmakta olan, elinde tutan kimse; eldeci anlamına gelmektedir.( https://sozluk.gov.tr/)
Zilyetlik, eşya hukukunun temel kavramlarından biri olup, bir kimsenin bir eşya üzerinde fiili hâkimiyet kurmasıdır.
Türk Medeni Kanunu m. 973’te Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir denilmek suretiyle zilyetliğin,bir kimsenin bir şeyi fiilen hâkimiyeti altında bulundurması olarak tanımlanmıştır. Taşınmaz mallar bakımından zilyetlik kavramı, tapu kaydının varlığına rağmen uygulamada önemli sonuçlar doğurmaktadır. Özellikle tapulu taşınmazlarda zilyetliğin anlamı, kapsamı ve korunma yolları, hem teorik hem de pratik açıdan dikkatle ele alınması gereken bir konudur.
I. Tapulu Ve Tapusuz Taşınmazlarda Zilyetliğin Hukuki Niteliği Ve Tapusuz Taşınmazlarda Zilyetlik Yoluyla Mülkiyet Edinme(Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyet Edinme)
Tapulu taşınmazlarda asıl hak sahibi, tapu sicilinde malik olarak gözüken kişidir. Ancak, tapulu taşınmaz üzerinde malik dışında üçüncü kişilerin de zilyetlik kurması mümkündür. Bu durum ya malik tarafından sağlanan bir rıza ile (örneğin kira, intifa hakkı gibi) ya da hukuka aykırı şekilde (örneğin haksız işgal, el atma gibi) ortaya çıkabilir.Netice olarak tapu siciline kayıtlı taşınmazlarla mülkiyet karine olarak tapuda kayıtlı maliğe aittir.Bunun yanında tapu siciline kayıtlı olmayan taşınmazlar için mülkiyet karinesi tam tersi olarak taşınmazı fiili olarak elinde bulunduran kişidedir yani zilyettedir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/5611 K. 2022/7311 T. 07.11.2022:”Tapu siciline kayıtlı olmayan taşınmazlarda, zilyetlik mülkiyetin karinesidir. Zilyetliğin konusu taşınır, taşınmaz mallar ve haklardır. Taşınmaz mal tapulu olabileceği gibi, tapusuz da olabilir. Tapusuz taşınmazlarda zilyetliğin ayrı bir önemi ve işlevi bulunmaktadır. Tapuda kayıtlı taşınmazlarda tapu sicili mülkiyete karine teşkil ettiği halde tapusuz taşınmazlarda zilyetlik mülkiyetin karinesidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.02.2012 tarihli, 2011/20-714 Esas, 2012/78 Karar)”
Zilyetlik burada ayni hakka karine teşkil etmekten çok, bir fiili durumun ifadesidir. Tapulu taşınmazlarda zilyetlik, ayni hakkın varlığına dair kesin bir karine oluşturmazsa da, fiili hâkimiyetin tespiti ve bazı hukuki taleplerin ileri sürülmesinde önem taşır.
Hemen ivedilikle belirtmek gerekir ki tapulu taşınmazlarda mülkiyetin zilyetlik yoluyla kazanılması kural olarak mümkün değildir. TMK 713/2’deki istisnai düzenleme ise Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.( Anayasa Mahkemesi’nin 17/3/2011 tarihli ve E.: 2009/58, K.: 2011/52 sayılı Kararı)
Zilyetlikle mülkiyet edinme hususuna ayrı bir makalede değineceğimiz için burada tapusuz taşınmazlarda zamanaşımı yoluyla mülkiyet edinme hususunu kısaca izah etmeye çalışacağız.
Zilyetlik yoluyla mülkiyet edinme hususunda bize yol gösterici iki temel kaynağımız vardır.Bunlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713 üncü maddesi ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve 17 nci maddeleridir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4935 K. 2022/5377 T. 05.09.2022:”3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, “ Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.””
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4935 K. 2022/5377 T. 05.09.2022:” 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1. maddesi, “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” hükümlerini içermektedir.”
Yukarıda Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin kararından ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713 üncü maddesi ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve 17 nci hükümlerinden yola çıkarak Tapusuz Taşınmazlarda Zilyetlikle Mülkiyet Edinilmesi diğer anlatımla Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyet edinilebilmesi için aşağıdaki şu şartların bulunması gerekmekdir;
- İktisap edilecek Tapusuz Taşınmazın toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olmalıdır. (40 ve 100 dönüm dahil)
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4935 K. 2022/5377 T. 05.09.2022:”3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, “ Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.””
- Taşınmazın zilyeti söz konusu taşınmazı davasız ve çekişmesiz olarak elinde bulundurması
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/5066 K. 2023/5783 T. 24.10.2023:”1. Bilindiği üzere, tapuda kayıtlı olmayan bir yerin zilyetlikle edinilebilmesi için taşınmaz malın çekişmesiz ve aralıksız ekonomik amaca uygun şekilde en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla kullanılması gerekmektedir.
Öte yandan, Kanunda belgesiz kazanım sınırı belirlendiğinden tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüz ölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) yerlerin zilyetlik hukuki nedenine dayalı olarak tescili mümkündür.”
- Taşınmaz üzerinde zilyetliğin bir fiil aralıksız ve en az yirmi yıl sürmesi ve devam ediyor olması gerekmektedir.( Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/5066 K. 2023/5783 T. 24.10.2023)
- Zilyetliğin malik sıfatıyla yapılması yani zilyet, taşınmazı sahibiymiş gibi kullanmalı ve tasarruf etmelidir.
- Bu zilyetliğin belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat edilmesi.
- Tapusuz taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olmaması,Orman olmaması gerekmektedir.Yine Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.(TMK 715).Kadasto Kanunun 16.Maddesinde sayılan yerlerden olmaması gerekmektedir.
- Zilyetlik ekonomik amaca uygun şekilde kullanma şeklinde olmalıdır(imar ihya (iyileştirme/tarıma elverişli hale getirme) ve tarım arazisi haline getirme) Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/5066 K. 2023/5783 T. 24.10.2023
II. Zilyetliğin Korunması Yolları
Zilyetliğin korunması, TMK m. 981 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Zilyetliğin korunması, yalnızca özel kişilerin haklarını değil, aynı zamanda kamu düzenini de ilgilendirmektedir. Bu nedenle, taşınmazın tapulu olup olmadığına bakılmaksızın, fiili hâkimiyeti bulunan kişinin zilyetliği hukuka uygun biçimde korunmalıdır.
A. Zilyetliğin Gaspı Halinde Korunması
TMK m. 984’e göre, zilyetliği gasp edilen kişi, gaspı öğrendiği tarihten itibaren iki ay ve her hâlde bir yıl içinde zilyetliğin iadesi için dava açabilir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Yargıtay, bu sürelere riayet edilmediği takdirde zilyetliğin korunmasına yönelik taleplerin reddedilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. 
B. Zilyetliğe Saldırı Halinde Korunması
TMK m. 983’e göre, zilyetliğe yönelik saldırılar da zilyetlik davası konusu olabilir. Bu durumda da iki ay ve her hâlde bir yıllık hak düşürücü süreler söz konusudur. Yargıtay, zilyetliğe yönelik saldırıların tespiti ve men’i için açılan davalarda, zilyetliğin fiili olarak varlığının ispatının yeterli olduğunu kabul etmektedir.
III. Tapulu Taşınmazlarda Zilyetliğe Dayalı Talepler
Tapulu taşınmazlarda zilyetliğe dayalı olarak ileri sürülebilecek başlıca talepler şunlardır:
A. Zilyetliğin Korunması Davaları
Zilyetliği hukuka aykırı şekilde ihlal edilen kişi, taşınmazın malik olup olmadığına bakılmaksızın zilyetliğin korunmasını isteyebilir. Bu kapsamda açılacak davalar:
• Zilyetliğe Saldırının Önlenmesi Davası
• Zilyetliğin Geri Verilmesi Davası
• Saldırının Tespiti ve Men’i Davası
Bu davaların açılabilmesi için zilyetliğin gasp edilmesi, rahatsız edilmesi veya tehlike altında olması gerekir. Zilyetlik davalarının en önemli özelliği, hakka değil, sadece fiili duruma dayanmasıdır.
B. Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi Davaları
Tapulu taşınmaz üzerinde malik olmayan bir kimsenin haksız olarak zilyetlik kurması halinde, malik tarafından:
• El atmanın önlenmesi davası açılarak fiili müdahalenin sona erdirilmesi istenebilir.
• Ayrıca malik, ecrimisil talep ederek uğradığı zararın tazminini de talep edebilir.
Ancak burada malik, tapu kaydına dayandığı için artık ayni hak sahibidir; dava zilyetliğe değil, mülkiyet hakkına dayanır.
IV. Yargıtay Uygulamaları
Yargıtay içtihatlarında da zilyetliğin korunmasının, kamu düzenine ilişkin olduğu ve zilyedin haklı olup olmadığından bağımsız olarak korunması gerektiği vurgulanmaktadır. Özellikle Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında, tapulu taşınmazlarda dahi zilyetliğin korunması gerektiği ve mülkiyetin ayrıca incelenmemesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu yaklaşım, zilyetlik hukukunun özüne uygun düşmektedir.
Sonuç
Tapulu taşınmazlarda zilyetlik, mülkiyet hakkından bağımsız olarak korunması gereken bir fiili durumdur. Zilyetliğin korunması, yalnızca özel kişilerin haklarını değil, aynı zamanda kamu düzenini de ilgilendirmektedir. Bu nedenle, taşınmazın tapulu olup olmadığına bakılmaksızın, fiili hâkimiyeti bulunan kişinin zilyetliği hukuka uygun biçimde korunmalıdır. Gerek hukuk teorisi gerekse Yargıtay uygulamaları, zilyetliğin hukuk sistemimizde başlı başına bir koruma mekanizması olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
